Qual a situação da Bolha Brasileira em 2015? Vai estourar este ano?

O que falta para a bolha imobiliária brasileira estourar? Será que vai ser este ano ou vai demorar mais? Esta é uma análise sobre o cenário atual do mercado de imóveis no Brasil.

– Endividamento da famílias cresceu muito nos últimos anos. A inadimplência disparou? Ainda não. – Resultados ruins das grandes construtoras cresceram? Sim. Alguma já quebrou? Ainda não. – Atrasos no MCMV cresceram? Sim. O programa parou? Ainda não. – O emprego parou de crescer? Sim. Encolheu? Ainda não. – Renda parou de crescer? Sim. Encolheu? Ainda não. – A taxa de juros dos financiamentos voltou a subir? Sim. O suficiente? Ainda não. – Volume do crédito imobiliário parou de crescer? Sim. Encolheu? Ainda não. – Risco de falta de água e energia aumentou. Sim. Aconteceu? Ainda não. – Chance superdesvalorização do real e downgrade da dívida cresceu. Aconteceu? Ainda não. – Saúde financeira da CEF piorou. Sim. Degringolou? Ainda não. – PIB parou de crescer. Sim. Encolheu? Ainda não. – Aumentou muito a quantidade de gente QUERENDO vender seus imóveis? Sim. E de gente PRECISANDO muito vender seus imóveis? Ainda não. – Estoque das construtoras cresceu? Sim. A um ponto insustentável? Ainda não.

– Os preços MÉDIOS dos imóveis pararam de crescer? Sim. Baixaram? Por enquanto ainda não…o que não quer dizer definitivamente que não vão baixar.

Como podemos observar, o movimento ciclístico do governo federal, do setor imobiliário, das famílias e investidores nos últimos anos levou o mercado imobiliário a uma situação inevitável de estagnação e que agora necessita de uma definição. Por isso, não é por acaso a sensação de desaceleração gradual e estabilização dos preços que temos visto nos últimos dois anos.

Como não se tem no Brasil uma situação brusca e explosiva, como um calote generalizado dos imóveis financiados e um risco iminente de crise sistêmica à exemplo do que ocorreu nos EUA, a relativa estabilidade das condições de crédito (incluindo taxa de juros direcionada), renda e emprego, até o momento, tornaram-se fatores primordiais para a manutenção dos preços, uma vez que atuam num esforço de resistência da demanda no mínimo razoável, porém quase que totalmente dependente do crédito. Além disso, existem outros fatores que têm amortecido o recuo dos preços especulativos de forma mais brusca, mesmo como uma nítida queda da demanda em 2014:

– subsídio governamental para o crédito imobiliário e para a construção civil; – o lobby de diminuição da metragem média dos imóveis e valorização dos compactos; – a falta de estatísticas e informações diretas sobre o preço dos imóveis e quantidade de vendas; – hegemonia do crédito imobiliário por parte de um agente público notadamente controlado (CEF); – desvio de parte da oferta de imóveis vazios para a locação; – existência de uma “cultura da casa própria” a ser realizada a qualquer custo; – histórico recente inegavelmente positivo dos imóveis como investimentos rentáveis e seguros;

Por tudo que foi exposto acima, me parece claro que SE e QUANDO as premissas citadas acima passarem do status ” ainda não” para ” agora sim” de forma mais ou menos combinada, desestabilizando o tripé emprego – renda – crédito ( volume e taxa de juros), a bolha de preços estoura. Nesse sentido, é difícil imaginar um estouro sem a propagação de uma recessão econômica que dá sinais claros que pode ocorrer. Por outro lado, se as forças leviáticas e do destino salvarem a galinha em 2015, ao meu ver e contra minha vontade, os preços reais deverão ser corroídos pela inflação de forma gradual e prolongada pelo resto da década, configurando, assim, um softlanding.